Ordenanza de la Municipalidad de Miraflores prohíbe el alquiler de departamentos mediante plataformas como Airbnb

El 20 de enero de este año 2021, la Municipalidad de Miraflores aprobó la Ordenanza N° 561/MM, que dispone la modificación de una ordenanza anterior que regula los “Parámetros Urbanísticos y Edificatorios y las condiciones generales de edificación en el distrito de Miraflores”. Uno de los objetivos de la Ordenanza N° 561 es hacer hincapié en que “los edificios de vivienda multifamiliar ubicados en zonificación residencial, sólo podrán ser utilizados para ese fin, no permitiéndose el uso de estos inmuebles como residencia rotativa, alquiler vacacional o alojamiento”. En la práctica esto podría significar que los propietarios de departamentos en edificios en construcción o ya construidos, no podrían alquilarlos a través de plataformas de alojamiento como Airbnb, Home Away o Booking.

Antecedentes

La ordenanza modificada es la Nº 0342-MM, que se publicó en 2011 con el fin de contener en un solo texto todas las disposiciones municipales relacionadas a la construcción y usos urbanísticos en el distrito de Miraflores. En el texto de dicha Ordenanza, ya existía una disposición similar acerca del uso residencial de las viviendas multifamiliares:

Artículo 14.- DEL TRATAMIENTO DE FACHADAS, PROTECCIÓN Y REGISTRO VISUAL Y DE LA PRESERVACIÓN DE LA RESIDENCIALIDAD

e) Medidas de preservación del uso residencial 

(...)

2. Los edificios de vivienda multifamiliar ubicados en zonas residenciales, sólo podrán ser utilizados para ese fin; quedando expresamente prohibido el uso de estos inmuebles como residencia temporal o rotativa. (El subrayado es mío)

De una lectura comprehensiva de la Ordenanza 342, se puede colegir que esta particular exigencia afecta principalmente a dos sujetos: A la empresa encargada de la construcción o remodelamiento del edificio multifamiliar, y al propietario de la vivienda ya construida o remodelada. En el primer caso, la fiscalización recae directamente en la Municipalidad, que puede denegar licencias, imponer multas, ordenar la paralización de las obras, entre otras acciones. En el segundo, caso, dentro del mismo artículo de la Ordenanza, se traslada esta responsabilidad a la Junta de Propietarios, que estaría encargada de vigilar su cumplimiento:

3. Los edificios multifamiliares constituirán su Junta Directiva, conforme lo establece la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común y el TUO del Reglamento de la citada Ley, aprobado mediante Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA; la cual será la responsable que el edificio cumpla con las disposiciones establecidas en la presente Ordenanza y demás normas aplicables. (El subrayado es mío)

Sin embargo, como se desprende de la realidad, durante todo este tiempo y hasta la actualidad, los propietarios de departamentos en edificios de este distrito han venido arrendando sus propiedades sin mayor problema, siendo limitados únicamente por las condiciones de las plataformas donde los publicitan y, en ciertos casos, por los acuerdos a los que han llegado con sus vecinos para no perturbar su tranquilidad. 

Podría haber varios motivos para que esto haya sido así. Para empezar, el término “residencia temporal o rotativa” no queda muy claro, por lo que podría haberse entendido simplemente como “no convertir un departamento en un pequeño hotel”. En 2011, plataformas como Airbnb todavía no eran muy conocidas y es difícil creer que el espíritu de la ordenanza N° 342 haya sido prohibir esta actividad. Finalmente, no se puede prohibir a un propietario arrendar su propio departamento a un inquilino y eso es básicamente lo que hacen las plataformas tecnológicas; ser intermediarios en dicha operación. 

No obstante, la Ordenanza N° 561 cambia radicalmente este panorama pues ha añadido más definiciones que dan a entender que esta vez sí se refiere a este tipo de alquileres:

Artículo 14.- DEL TRATAMIENTO DE FACHADAS, PROTECCIÓN Y REGISTRO VISUAL Y DE LA PRESERVACIÓN DE LA RESIDENCIALIDAD

e) Medidas de preservación del uso residencial 

(...)

2. En los edificios de vivienda multifamiliar ubicados en zonificación residencial, sólo podrán ser utilizados para ese fin, no permitiéndose el uso de estos inmuebles como residencia rotativa, alquiler vacacional o alojamiento. (…)”. (El subrayado es mío)

¿Se puede prohibir el alquiler a través de estas plataformas?

Aunque parece bastante claro lo que ha ocurrido, la Municipalidad de Miraflores todavía podría aclarar si realmente esta fue su intención. Pero ciertamente no es la primera en intentar regular los alquileres de este tipo. En 2018, el MINCETUR estuvo muy cerca de aprobar un reglamento que establecía una prohibición similar, pero a nivel nacional. No obstante, luego de verse enfrentada al escrutinio público, decidió retroceder en su posición inicial y se descartó su regulación.

Uno de los motivos por los que resulta complejo prohibir este servicio novedoso es que hacerlo supone recortar un derecho fundamental como es el derecho de propiedad, que permite, entre otras cosas, disponer de los bienes de uno mismo en la forma que mejor le parezca. Por supuesto, como cualquier derecho, este puede ser limitado, pero para hacerlo debe haber razones de peso, como por ejemplo; que no se limiten injustificadamente los derechos de otras personas. En el caso del alquiler de viviendas que están en edificios multifamiliares, algunos derechos que podrían afectarse podrían ser la tranquilidad de los vecinos o, dada la situación actual, su salud. 

Pero determinar si se puede prohibir o limitar el ejercicio de un derecho porque afecta el de otros es una tarea compleja. En 2019, el Tribunal Constitucional decidió por mayoría que la Junta Directiva de un edificio no podía prohibirle a un propietario la tenencia de su mascota o que esta use el ascensor del edificio. Esto, a pesar que la mayoría de propietarios habían estado de acuerdo en establecer dicha prohibición y alegaban que de esa manera se contribuía a respetar su derecho a la tranquilidad y a la salud. 

Un problema mundial

Por supuesto, esto no está ocurriendo solo en el Perú. Ya en varios países se han dado situaciones similares e incluso hay sentencias judiciales sobre estos casos. Por ejemplo, la mayoría de comunidades autónomas en España está terminando de establecer o ya cuenta con regulación específica sobre los alquileres a través de plataformas tecnológicas. Su principal objetivo es hallar un balance entre varios derechos en conflicto: el de los propietarios que quieren arrendar sus departamentos; el de sus vecinos que no quieren ver perturbada su tranquilidad; el de los municipios a organizar el desarrollo urbano; y el de los hoteles que consideran que les ha salido una competencia desleal.

Ahora bien, si en España han elegido la vía de la regulación directa, en México, plataformas como Airbnb han llegado a acuerdos de entendimiento con algunas de sus ciudades, no solo con el fin de “controlar” el uso de la plataforma para evitar la saturación turística, sino también para contribuir a través de la recaudación de impuestos. Recientemente, a propósito de estos acuerdos, Airbnb decidió restringir el uso exclusivamente para el personal de salud, pese a no existir ninguna regulación al respecto. 

En este escenario, aunque la Municipalidad de Miraflores podría ser la primera en intentar regular (prohibir, en este caso) esta actividad, seguramente no será la última en intentar hacerlo. 

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